Предварительный договор купли-продажи недвижимости: риски заключения.

В компанию обратился клиент по вопросу составления предварительного договора (далее – ПД) купли-продажи недвижимости (земельный участок и доля дома); клиент является продавцом в будущем договоре.
При этом, будущий покупатель настаивал на включение в ПД условия о внесении предоплаты.
Так, ПД представляет собой соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем договор, к примеру, о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренным предварительным договором.
В отличие от основного договора, предметом которого является передача имущества (покупка земли и дома), предметом ПД является заключение основного договора в будущем.
Сам по себе ПД не является договором о передаче имущества либо прав на него.
При этом в ПД нужно указать предмет и условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуты соглашение при заключении ПД (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).
От договора передачи имущества ПД отличается тем, что стороны еще не могут согласовать условия основного договора, в том числе существенные (цена/срок передачи вещи).
В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в ПД не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения ПД.
Риск заключения ПД с условием о предоплате – заключенный между сторонами ПД по сути признается судом договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества с условием о предварительной оплате (п. 8 ПП ВАС РФ от 11.07.2011 N 54)
Следовательно, возникнут обязанности сторон, вытекающие из основного договора: у продавца – передать вещи, а у покупателя – уплатить цену, в связи с чем право собственности на землю и дом перейдет к покупателю.
Поскольку при заключении ПД купли-продажи недвижимости у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации.